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L'actualité du crédit et de la finance de A à Z

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Monter son plan de financement pour un achat immobilier

Réussir son projet immobilier, c’est avant tout prendre le temps de la réflexion. C’est un but à long terme qui mérite que l’on s’y attarde un peu : point de précipitation, la patience est une vertu qui vous permettra de monter un plan de financement solide.

Apport personnel

Avant toute chose, se constituer un apport personnel. Il vous servira à rassurer le banquier et à négocier plus facilement un meilleur taux. Apporter des fonds propres signifie aussi que le montant du crédit et certainement sa durée sera moindre, ce qui vous permet d’économiser.tirelire

Bien qu’il soit tout de même possible d’obtenir un prêt sans participation de votre part, vos créanciers demanderont la plupart du temps que votre apport couvre au minimum les frais de notaires. Pour un bon dossier, prévoyez aux alentours des 20%, et 30% pour un très bon.

A noter que le prêt à taux zéro ou le 1% logement, par exemple, peuvent être pris comme apport par certains établissements bancaires.

Capacité d’emprunt

La capacité d’endettement est fixé par les 33% du taux d’effort (en faisant abstraction des haut revenus), ce qui signifie que si vous gagnez 2400€, vous ne pourrez consacrer plus de 800€ à votre crédit immobilier.

Les établissements bancaires sont également sensibles à d’autres faits : le souscripteur est-il souvent à découvert ? Est-il capable d’épargner ? Ses revenus sont-ils stables ? Le bien est-il énergivore ? Et tout un tas d’autres questions auxquelles ils répondront pour s’assurer de la solidité du dossier (Voir à ce sujet : Quelques critères d’acceptation d’un crédit).

Quelques exemples pour une échéance de prêt de 800€ :

Durée Taux Capital Coût
10 3.8 % 79763 € 16237 €
15 4.15% 107062 € 36938 €
20 4.3% 128637 € 63363 €
25 4.4% 145409 € 94591 €
30 4.7% 154250 € 133750 €

Tableau réalisé avec un simulateur du site VousFinancer.com.

On remarque aisément que plus le crédit sera long, plus son coût sera élevé.

Taux fixe ou révisable

Les taux fixes sont plus sûrs mais aussi plus chers que les taux révisables.taux euro immo

Taux fixe

Pour être sûr de savoir où l’on va mettre les pieds pendant toute la période de remboursement, en choisissant un taux fixe, vous savez tout de suite quelle sera la durée, le montant des mensualités et bien entendu le taux du crédit immobilier.

Taux révisable

En revanche, avec un prêt à taux variable, seul le taux de départ est connu. La variation du taux peut être répercutée soit sur les mensualités, soit sur la durée du prêt. Ce taux varie en fonction de la fluctuation des indices financiers. Selon l’évolution du marché, cette formule peut vite perdre de sa rentabilité.

Aides à l’achat

Bien s’informer sur les différentes aides disponibles et utiliser celles pour lesquelles vous êtes éligible renforce votre dossier. Elles peuvent même vous permettre d’obtenir un bien plus onéreux.

PTZ+

C’est un prêt sans intérêt qui est accordé par l’Etat dans le but de financer l’achat de la première résidence principale.

Epargne-Logement

Le Plan Epargne Logement (PEL) permet, par la constitution d’une épargne sur plusieurs années, de bénéficier de taux préférentiels (qui ne sont pas avantageux aujourd’hui au vu des taux actuellement pratiqués).

Action Logement

Les salariés d’entreprise de plus de dix salariés bénéficient du prêt aidé Action Logement, initialement nommé prêt 1% logement. Le montant accordé est fonction de l’adresse du bien.

Autres options

Il existe aussi les prêts conventionnés (PC), les prêts à l’accession sociale (PAS) et les différents prêts proposés par les collectivités locales.

Frais et garanties

Frais de dossier, garanties d’emprunt et assurances sont à intégrer à votre plan de financement.

Les frais de dossier s’élèvent en général à 1% du capital emprunté… ou peuvent être nuls suivant votre aptitude à négocier. Que ce soit une caution ou une hypothèque, le coût est presque équivalent, mais de toute manière c’est le banquier qui choisit.

Pour tout ce qui concerne les assurances, vous pouvez vous reporter à notre dossier : Assurances crédit.

Sans oublier les pénalités de remboursement anticipé qui peuvent atteindre maximum 3% du capital restant dû.

Offre de crédit

Vous avez maintenant épargner, vous savez combien emprunter et vous connaissez les aides auxquelles vous avez le droit, il est temps d’étudier plusieurs offres de prêt pour comparer avant de signer. Faire jouer la concurrence est le meilleur moyen de négocier des taux plus faibles et des coûts moins lourds.euro maison

Afin de confronter les différentes offres, il est important de se fier au taux effectif global (TEG) qui inclut les frais annexes au prêt. Mais pas seulement, il convient aussi de bien examiner la nature des garanties qui peuvent varier sensiblement d’un établissement financier à un autre.

Un contrat de prêt comporte entre autres : le capital emprunté, les coûts sous forme de TEG, la durée, la possibilité de rembourser par anticipation et le détail des différentes garanties (cette liste est loin d’être exhaustive).

Dernier point, une offre proposée est valable trente jours au minimum, et la loi impose un délai de dix jours pour l’emprunteur avant acceptation de la proposition.

Si vous décidez de passer par un courtier, c’est lui qui se chargera de mettre en concurrence les banques et de vous négociez le meilleur taux et un crédit à moindre coût.

Quelques conseils

Et pour finir, voici un récapitulatif de petits conseils pour éviter les gros ennuis :

  • Renseignez-vous un maximum avant de conclure une offre de prêt, ne laissez aucune zone d’ombres, faites-vous expliquer ce que vous ne comprenez pas ;
  • Vérifier le coût global de l’opération et la couverture des différentes garanties ;
  • Assurez-vous que le bien que vous vous apprêtez à acheter soit « rentable » afin de ne pas crouler sous les dépenses (localisation, coût énergétique important, travaux imprévus…) pour éviter tout problème de surendettement.

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